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大势之下,放松落户后房价会有转折?

字号+ 作者:消费参考网 来源:未知 2019-04-12 11:46 我要评论( )

先说结论: 对部分城市,可能会有脉冲式的影响,但改变不了房子已经丧失投资价值的中长期结论。 这个话题很多朋友期待我的解读,我的解读就是上面这句话。如果要展开来讲,其实有一个道理特别希望大家明白,那就是: 在经济金融的运行当中,一旦某一个趋势形

    先说结论:

    对部分城市,可能会有脉冲式的影响,但改变不了房子已经丧失投资价值的中长期结论。

    这个话题很多朋友期待我的解读,我的解读就是上面这句话。如果要展开来讲,其实有一个道理特别希望大家明白,那就是:

    在经济金融的运行当中,一旦某一个趋势形成,就很难短期折返转向。这被称之为趋势的力量,其背后是复杂的人性和经济金融规律的作用。

    比如,2018年中国股市走熊,2019年股市走牛;

    比如,一个国家的货币政策,一旦转向,也通常会维持一段时间,不会很快变来变去,参考各个国家央行的加息/降息周期;

    再比如,功能手机时代的落幕,也不会因为诺基亚“亡羊补牢”的努力,而改变。

    趋势面前,势大力沉,无人能挡。

    国内的房价问题,是一模一样的!

    房价进入投资价值逐渐归零的周期,是大势所趋,不是一两个政策就可以改变的。

    当然,客观地说,放松一些城市的落户限制,会给部分有吸引力的城市,新增一部分购买力。但这种购买力是不可持续的,更多是一次性的,所以我把它称之为脉冲式的影响。这波人搞完之后,房价还是会回到最底层的逻辑上继续运行。

    放松落户,等于变相地部分放松限购。这符合国家为了支撑经济增长对房地产调控政策做出微调的立场。

    要知道,根据1-2月的经济数据,反应房地产投资的领先指标包括销售面积、销售额和新开工面积,都全面下滑:






    来源:国家统计局

    房地产投资作为固定资产投资最重要的一个部分,它的稳定,对宏观经济的稳定,有着举足轻重的作用。因此,从政府管理经济的角度来看,适当放松房地产调控,让房地产投资不至于“悬崖式”下滑,就是情理之中的事情。全面放松(部分)城市落户的限制,等于是变相的放松限购。逻辑上,并没有什么意外。

    但这种放松,也不意味着政府对房地产调控的战略思路发生了根本性的逆转。比如截至目前,主要一二线城市,并没有看到明确的直接放松各种“限”,特别是限贷。总体来说,高层关于“房住不炒”的战略定位,目前并没有发生改变,也没有必要改变。

    现在对房地产定位的理解,其实很简单。

    从宏观层面上,把它放在经济增长的框架下看,它就是托底支撑的作用。可以掉,但不能掉得太快,掉太快会引发系统性的增长危机,这是政府不愿意看到的。

    当然,你也不能涨太猛,(我说的是房地产投资增速,不是房价,虽然两个变量之间有关系),否则转型就是空谈,高质量发展也是空话,毕竟大国是不能拿一堆房子和美国竞争的。2018年之后,无论是民间还是政府,对中美竞争的核心都达成了空前一致的共识。这一共识下,房价何去何从,一目了然。

    所以,房地产的位置,其实有常识的人都能看得很明白,就是托底,慢慢退出“增长引擎”这个舞台,把角色交给新型制造业,创新企业等。

    我一直认为,理解一个价格运动,不论是股票也好,还是房价也罢,一定要穿透现象,去理解背后的逻辑。逻辑变了,方向就会变。逻辑没变,方向也不会变。不是说价格高了就一定会跌,价格低了就一定会涨。高了可能更高,低了也可能更低。

    房价的逻辑,事实上最核心的就是这几个:

    1)货币的增速。

    2)国家的调控政策。

    3)居民加杠杆的能力。

    第一个变量具有根本性,长期性,战略性的统领全局的指导作用。预期房价未来还会继续高增长,必须要具备货币增速处于高位这个必要条件(至少重回M2两位数增长的时代,显然目前的情况是不可能的)。

    第二个我们刚刚也简单分析了,政府无意再彻底放开房地产,让“房住不炒”成为一句空话。不要总觉得政府的话都是“狼来了”,你要看这话是谁说的。

    第三个,居民杠杆。反正市场主流意见是,现在我们的老百姓,已经没有多少加杠杆的空间了,无论是从居民负债/GDP来看,还是从可支配收入的角度来看,都是如此。

    细心的同学,可以留意到这样一个新的边际变化。那就是居民信贷余额增速,无论长短,都在下行。此外,今年1-2月的居民信贷增量,创了过去6年最低水平。这背后很可能说明,居民加杠杆的能力,已经到达了顶峰,并开始趋势性下降。

    综合以上,套用股票交易的术语,现在投资性房产的思路,一定是:越涨越卖。不要等到市场一致看空,下跌形成主流共识之后,才想起来房子要变现。

    一致预期的结果,往往是交易拥挤。而交易拥挤,往往造成踩踏。踩踏交易的结果,又是流动性的丧失。一个本来就流动性极差的市场,如果再发生踩踏,结果可想而知。

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