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合肥长江批发市场商铺征收补偿标准太低引质疑

字号+ 作者:刘家成 袁春华 来源:消费日报网 2019-04-05 02:23 我要评论( )

消费日报网讯(记者许永军袁春华)近日,合肥长江批发市场5栋的业主向本报反映,瑶海区广德路改造工程中涉及征收5栋101户业主的门面房,瑶海区房屋征收办公室制定的商铺补偿价格明显低于类似门面房的市场价格;合肥龙岗综合经济技术开发区管委会(以下简称龙


   消费日报网讯(记者许永军 袁春华)近日,合肥长江批发市场5栋的业主向本报反映,瑶海区广德路改造工程中涉及征收5栋101户业主的门面房,瑶海区房屋征收办公室制定的商铺补偿价格明显低于类似门面房的市场价格;合肥龙岗综合经济技术开发区管委会(以下简称“龙岗管委会”)广德路项目征收指挥部(以下简称“征收指挥部”)的工作人员采取断水,断电,断路砌围墙破坏道路通行;工商、税务每天上门检查(只查5栋)、城管非法拆门头招牌、株连式逼迁等非法方式迫使业主搬迁,引发了不少业主的质疑和不满。

   价格评估机构备选制剥夺业主选择权

   先评估机构后作房屋征收决定程序违法 

   合肥长江批发市场是一个总面积近40万平方米的现代化特大型综合批发市场。交通条件优越,区位优势明显,市场配套完善。经过20余年的发展,已形成糖酒城、针纺城、塑铝城、服装城四大主导区域,成为了最具综合商业价值的华东十大成熟市场之一。


 
1月27日,合肥长江批发市场

   2018年4月15日,瑶海区广德路(长江东路-襄水路)实施改造需征收批发市场5栋101户业主的门面房,征收指挥部通知部分业主召开动员大会。5月22日,征收指挥部再次召集部分业主,通过摇号的方式选中了安徽新安房地产评估有限公司作为此次征收的房地产价格评估机构。

   9月16日,瑶海区房屋征收办公室、龙岗管委会向新安公司出具了《估价委托书》。

    “这次评估机构选择程序不合法!”业主陈先生告诉记者,征收指挥部是根据合肥市城乡建委、房产局2015年发布的合建〔2015〕93号《关于公布合肥市房屋征收备选房地产价格评估机构名单的通知》中,早已经选好的10家评估机构摇号产生的,这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《补偿条例》)第二十条有关规定。

   陈先生说,“第二十条明确要求,价格评估机构应该由业主协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。业主可以选择合肥的评估机构,也可以选择外地符合资质的评估机构。征收指挥部此举剥夺了业主的选择权。” 

   《补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)在程序合法性方面,突出强调了征收决定作出后,才能正式确定评估机构的基本程序。瑶海区房屋征收部门用2015年就选定了的10家评估机构,于2018年5月22日替业主摇号决定了评估机构,9月16日出具《估价委托书》。但瑶海区人民政府直到2018年9月28日才作出合(瑶)房征决[2018]4号《合肥市瑶海区房屋征收决定》(以下简称“征收决定”)和《瑶海区广德路项目国有土地房屋征收补偿方案》(以下简称“补偿方案”),即先选定评估机构,后作出房屋征收决定,已经程序违法。

   商铺补偿标准仅相当于附近住宅价格

   明显低于类似房地产市场价格显失公平


 
2018年10月,5栋位于东二十埠地铁口的路被破坏

   合肥长江批发市场5栋位于东二十埠地铁口,属于零公摊的黄金旺铺。均价17000元/㎡的预评估补偿价格一出,立即引起了众多业主的质疑。业主们纷纷表示,大多数业主都是2000年左右由长江市场招商,从省内外引进各行业的领军商户购房入驻。当时购买一套门面房的价格都可以买周边(如玉兰苑)4套同面积的新住宅。征收指挥部制定的补偿标准,仅仅相当于批发市场周边住宅的价格更何谈去买回报率更高、同等成熟市场同优势区位的商铺呢!对业主显失公平,违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定,应该予以撤销。

   记者走访了批发市场周边的“禹洲郎溪上里”、“智慧公馆”、“金辉枫尚”等楼盘,发现这些楼盘的商品房均价分别为15500元/㎡、18000元/㎡、16750元/㎡。

   记者在附近的一家房地产经纪公司了解到,长江批发市场内一间11㎡的门面房挂牌价为35万元,约合31818.18元/㎡;另一个位于地铁口东面的2层楼196㎡的门面房挂牌价为500万元,约合25510.20元/㎡。而白马服装城一期、二期的二手门面房(公摊面积在30-45%)的报价为10万-6万元/㎡。

   2019年1月11日,南京金正房地产土地评估有限公司受部分业主委托的出具了一份评估报告,给出的单价为44018元/㎡。

   征收指挥部负责人在接受采访时表示, 我们站在客观的角度讲,长江批发市场的门面房的价格要比周边商品房的价格低,门面房与住宅的价格是倒挂的,这就是事实。据了解,2018年5栋就有一个门面房是以11000元/㎡的价格成交。

   该负责人说,业主委托南京评估公司出具的评估报告,征收指挥部也收到了。他还专门去找安徽新安评估公司的评估师咨询,据新安的评估师介绍,南京的价格是按门面房交易的“现值”评估的,新安出具的评估价格是“征收补偿价”。


 
1月27日,两边商铺已被拆除的征收指挥部
 
   分户评估报告未送达业主

   业主的知情权和申辩权被剥夺

   根据《补偿条例》第十九条、《评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定,“房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的,自收到评估报告10日内,向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,自收到复核结果10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一,如果评估报告未及时送达,会导致被征收人,向评估机构申请复核和向“房地产价格评估专家委员会”申请鉴定的法定权利无法行使,进而使得补偿决定本身失去合法性基础。


 
向业主出示的《商业用房预评估报》

   据多位业主介绍,征收指挥部的工作人员只是向业主出示一纸《商业用房预评估结果》,然后在一张白纸上计算出:征收补偿费、附属物价格、搬迁费、临时安置费、停业费、提前搬迁奖励等,就要业主按照计算出的金额签定《房屋征收补偿安置协议书》。业主对预评估价格有异议,工作人员就会告诉业主,上面的预评估价格就是最终征收补偿价格,有异议也没有用,这个评估价格是不可更改的,只能按这个价格来签协议。
业主们认为,《预评估结果》表格上备注第二条虽然写明了“本表格的测算结果为预估结果,最终评估结论以我公司出具的正式评估报告为准,届时此预评估报告自动作废。”但是,征收指挥部根本没有向业主送达《分户评估报告》,完全剥夺了业主申请复核和申请鉴定的法定权利,程序严重违法,应该撤销补偿决定,充分保障业主的合法权益。

   “评估结果是由评估公司做出的,工作人员当然不能随意更改。”征收指挥部负责人告诉记者。

    “那你们给业主《分户评估报告》了吗?如果业主对评估价格有异议,告诉业主可以申请复核评估和向房地产价格评估专家委员会申请鉴定了吗?”

   该负责人表示,“虽然没有给业主《分户评估报告》,但签约现场有评估公司的人员在场,可以回答业主的疑问。而且指挥部向业主承诺,如果发现周边门面房的签约价格高于他的价格,那么高出部分的差额,我们将双倍补偿业主,这样就充分保障了业主的权益。”

   征收公示期间

   商铺遭遇断水断路砌围墙


 
2018年10月22日,5栋西边商铺门前的路面被破坏

   据业主反映,2018年10月22日,尚在征收公告期内,八成以上业主未签定征收补偿协议的情况下,龙岗管委会组织征收指挥部工作人员,使用挖掘机将五栋西边70多家商户门前300多米水泥路面砸碎,致使所有经营户无法正常通行和经营。 

   2018年10月29日、11月6日,五栋商铺东西两边门前的道路再次被龙岗管委会指使的人员破坏,使整个五栋店面无法通行和经营,并拆毁部分已签定协议业主的房屋,造成邻近商铺变成危房,有业主因为门前碎石跘摔受到严重人身伤害。

   龙岗管委会授意工商、城管助阵,针对五栋在营和未签约业主的商铺进行所谓的检查和拆除“违法”门头店招。业主们认为,长期以来整个长江批发市场都是这样的招牌,为什么唯独只针对5栋的商铺下达违章拆除通知书,显然就是威逼商户关门歇业。期间,戴工作牌的征收人员每天三五成群到开门经营的门面里待着不走,干扰经营。

   此后,业主们先后多次向瑶海区政府和信访办反映和递交书面申诉材料,表达反对通过断路毁路方式逼迫业主签定征收协议的合理诉求,但区政府均受而不理。10月30日上午,几十位业主前去合肥市政府反映情况,登记后却让业主回瑶海区政府信访办处理,最后处理的结果竟然是回到原点,让龙岗管委会接访处理。


 
1月27日,还未签定补偿协议业主的商铺,门窗已经被偷拆

   12月1日至12月20日,征收指挥部开始指挥工作人员在5栋商铺四周砌围墙,未签定征收协议业主的商铺被彻底断水、断电、断路。
大部分业主实在不堪重压,在被逼无赖的情况下与征收指挥部签定了征收补偿协议。

    “总计101户业主,截止目前已经签约70多户。”征收指挥部负责人颇为自豪的告诉记者。

   聘请律师 部分业主被传唤

   律师事务所遭围堵 律师被捆绑

   业主们反映,为了聘请律师在征收过程中合理地维护合法权益,大家推举了10位业主代表并签署授权书,与安徽国恒律师事务所签定代理协议。可奇怪的是,业主代表们随即接二连三的受到各种骚扰。正常代收代交律师费,被说成非法集资、账目不清等被公安机关多次传讯。


 
2018年10月31日下午,胡大友正在用横幅捆绑律师

   更令人震惊的是,征收指挥部三组的工作人员胡大友带领几十人,分别于2018年10月31日、11月1日、11月5日、11月14日,四次到国恒律师事务所堵门、打横幅,严重扰乱事务所的正常工作秩序,要求律师不得代理这个案件。业主们希望相关部门查清问题,督促龙岗管委会和征收指挥部人员规范拆迁行为,依法依规进行各道征迁程序,保障业主的合法权益。

   征收指挥部负责人告诉记者,“胡大友不是征收指挥部的工作人员,他是社区菜市场方面聘请的,他是三组的居民,他和社区其他热心群众因为征收迟迟推进不了,广德路不能如期修通,心里着急才去的律师事务所。事先指挥部不知道此事,不然我们肯定会不让他们去的。”

   针对征收拆迁领域的行政执法活动,2014年8月29日,最高人民法院首次公布了全国法院“征收拆迁十大案例”。2018年5月15日,最高人民法院召开新闻发布会,发布第二批“8个征收拆迁典型案例”。

   最高法新闻发言人指出,在征收拆迁案件当中,“正义不仅要实现,而且要以看得见的方式实现”。科学合理的程序可以保障人民群众的知情权、参与权、陈述权和申辩权,促进实体公正。《国有土地上房屋征收补偿条例》确立了征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开原则,并对评估机构选择、评估过程运行、评估结果送达以及申请复估、申请鉴定等关键程序作了具有可操作性的明确规定。在房屋征收补偿过程中,行政机关不仅要做到实体合法,也必须做到程序正当。

   最高法新闻发言人强调,无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼,都要坚持程序审查与实体审查相结合,一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”,即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定,该确认违法的要坚决确认违法,该撤销的要坚决撤销,以有力地维护人民群众的根本权益。

   本报将继续关注事件的进展情况。

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